什么是击鼓传花?

房价的高低，取决于有没有接盘侠。

如果，这个价格，在交易的时候，没有人接盘，那这个击鼓传花的游戏，就会终止，也就是价格出现下跌。

(资料图片仅供参考)

房价涨，无非两种可能性，一个是恶性通货膨胀，也就是货币超发，水没有地方流了，自然到房地产领域，这个可能性不大，毕竟通货膨胀，不是光房价涨，所有价格都会涨，应该不会让这种情况发生。

一个是炒作，或者是严重的供需关系失衡，比如大城市，人口多，需求大，房价继续涨，还有一些学区房，房地产和教育高度捆绑，也会助力房价上涨。

那未来趋势是什么?

一线，或者二线学区房，核心地段继续上涨

三四五线价格下降。

为何?

这个时期，是人口从小地方转移到大城市的时期，我们说过，发展离不开人，人口是人力资本，是根本，房地产也不例外，没有年轻劳动力，房子卖给谁?我问你70岁，或者80多的老年人会买房吗？根本不会！

只有二十，三十，四十是重点消费群体，为何?因为面临结婚，或者面临改善环境，我们提前步入人口负增长时代！

所以整体宏观大致如此，那微观来看，为何二三四五都会下降?

我们看到，现在利率降，首付降，多人还房贷，但是这种隔靴搔痒的方法，刺激房地产消费好像没有太大作用，所有人都在观望！未来也许在税收上优惠，但是核心的还需要等待：那就是取消公摊面积只，降低售价！

也就是消费者，在等待真正的让利，根本的原因就是消费者的负债容忍度再下降，我们看到好多人经历疫情，提前还贷款，为何?因为大家对未来预期收入认为不稳定，所以，更多的人不愿意背贷款，三十年负债的游戏，好像没人玩了，击鼓传花没人接了！

那为何房价出现下降的趋势，并且是无法控制的？

继恒大暴雷后，一些更多的新房烂尾楼出现，断供是人们警惕的事情。我们说从恒大五折卖房，那以后房价就出现了拐点。

为何价格下降我们说一下：

从房地产需求端，也就是消费者分析：

1.城镇化率基本上见顶，新市民也就是农村劳动力转移人口变少

2022年城镇化率65%左右，发达国家基本上在70%，地还需要种，不然粮食哪里来，所以不可能都到城市，所以能够挖掘的农村劳动力转移人口越来越少，这部分消费的群体越来越少。况且农村存在严重的老龄化，空心化，年轻人都走了，所以可以挖掘的农村进城买房人口越来越少，甚至消失，这就好比煤炭，挖一点少一点，现在挖到了底了，而且不可再生！

2.负债容忍度降低，收入在降低或者不确定性增加

一场疫情，让很多人明白了，经济学中的储蓄的含义，那就是应付不确定性风险，储蓄率持续走高，也是情理之中，人们不会把储蓄拿出来消费，为何?设想一下，一个病人没有钱，没有任何一个医院会收留你，这就是储蓄的含义。

所以买房子，开发商，银行，土地收入是获益的，而消费者已经不再想背三十年负债，谁也不想加杠杆了，那在收入下降或者不稳定性变大情况下，没有人会买房！

3.人口结构的改变，或者说老龄化

受到计划生育影响，独生子女是适婚年龄人群，基数选小于60后，70后。

80后基本上该结婚的都结婚了，剩得要么是条件不行，要么是挑剔的，所以这部分人结婚买房的概率比较小。

90后，00后基本上是独生子女，基数很小了，所以这么多的楼，接盘侠太少，消化不了，而老年人不可能买房，他们老了，反倒是老房子的一楼，二楼非常火爆，没人买新房。

4.新的婚恋观念

不得不说，作为90，00后的婚恋观大不相同，追求独立自我，所以整体首婚年龄推迟了很多，一些大城市甚至30周岁。再就是这部分群体里，还有少部分不婚族，同性恋，丁克，长租房族，不买房族，或者有一部分人会被剩下无法步入婚姻，所以买房遥遥无期！

也就是房地产和婚姻高度捆绑的情况，好像不存在了，因为这部分人选择晚婚(开发商拖不起，房价拖不起)，不婚(直接拒绝收割)。

5.房价过高，与居民收入不匹配

不得不说，大部分人月入3000，而有的地方县城房价突破了1万(包括公摊面积，实际套内价可能达到1万3)，我们说，房价什么是合理的?去掉公摊，实际套内单价和当地大部分一个月收入持平是合理价格，所以现在远远超过收入，很多人望尘莫及,

从房地产供给端分析：

1.预售制，新房的烂尾

预售制的存在让交房存在不确定性，房子没盖好就可以卖，监管资金由于权利寻租问题，腐败问题被转移，所以烂尾楼的形成导致了断供，新房的烂尾楼，让信任度降低，根源其实是预售制,预售制不单单是烂尾楼的问题，还有实际交房与承诺不符合，维权困难，例如之前实际公摊达到50%，当初说的是25%，这种也是预售的问题，设想如果盖好再卖，那你公摊大小，房屋质量一目了然，开发商如果投机取巧，那消费者也不会买。

2.公摊面积

公摊面积其实是不合理的消费规定，公摊面积的界定，以及乱象从事，缺乏监管，开发商想定多大就多大，其他国家或者香港都是实际套内销售，公摊面积，就像是高楼背后的阴影，躲在暗处，蚕食消费者的利息，见不得光，公摊面积实际上剥夺了消费者一个卧室，把本该属于消费者的卧室还给他们，一直没有做到，虽然这些年一直有人提议取消公摊，但是基本上也是口号，主要原因还是，取消公摊会动了一部分人的利益。

3.信息的不对称，过高的交易成本

信息的不对称，是多方面的，举个例子：房屋的备案价只查询很多人不知道，销售也是讳莫如深，其实这个是有方法的，但是很多不知道！

开发商新楼盘抵押的状态，未知！

也就是为何很多人买新房迟迟无法办理房产证的原因，有的人买新房前，实际上这个房子，开发商为了拿贷款，已经把房屋抵押给银行了，但是他们把这个卖了，而消费者买之前无法直接查到这个房是不是在抵押状态，实际上这个房子，银行才是第一权利人，一旦开发商无法偿还贷款，那银行有权利拍卖住宅，而买房人由于无法办理房产证，自己的血汗钱竹篮打水一场空，花了钱，最后房子也没得到。

更有甚至，还有的开发商直接把楼下面的土地抵押了，那整栋楼都无法办理房产证，或者整个小区都不能取得产权！

所以有人干脆买二手房，但是二手房里面，中介的存在，其实是提高了交易成本，主要是高额的中介费，并没有上线当地的官方二手房交易平台，而且二手房市场只里面，规定的二年，五年等税费，其实也是提高了交易成本，变相弱化了二手房的流动性，所以交易成本太高。

4.无序扩张，库存太大

-些城市，开发商大部分都是民营企业，这些企业为了挣钱，无序扩长(不结合当地人口结构规划)，导致大量新房库存，有的地方成为鬼城，这么大的库存，面对越来越少的消费者，肯定无法消化，之前的涨价去库存现在已经不灵了，所以供给太多，需求越来越少，你说不降价怎么卖？

5.高负债运营

拿地贷款，盖楼房欠工程队，卖请销售公司没钱继续贷款，只有卖房后回款再还债，中间任何环节出问题，房子就会烂尾。

开发商更像是一个中介，用银行的钱，背负债去盖楼房，他们没有用自有资金去运营，所以房地产风险和金融风险高度捆绑。

6.房地产销售的乱象

团购费，茶水费，一直没有人去管，这都是坑人的东西，无论是团购费，还是茶水费，都是不会纳入购房合同里面的，这个属于是私下的收费，开发商或者销售公司(其实就是替开发商销售或者宣传，拉客源的机构，说白了就是中介)会给购房人出个收据，没有任何法律效力，一旦出现团购费纠纷法院不予支持，所以遇到收团购费的赶紧离远点。

所以说这些私下的乱收费，说白了还是羊毛出在消费者身上，毕竟销售公司不可能白白替开发商宣传，拉客源，买卖的不透明，消费者如今不是傻子，买房套路多，让人越来越不信任，最终，坑的还是卖方的信誉！！

总之，房地产市场要想可持续，要想继续发挥经济增长的作用，就必须去除各种不合理制度和乱象，保护消费者的合法利益，这个市场之所以乱，就是各方利息方，都想在这里分得一杯羹，无论是财政，开发商，建筑公司，银行，中介，销售公司等等，而羊毛出在羊身上，这场金融的游戏.到了该转变思路的时候了，竭泽而渔，未来鱼从何来?

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